Страховой депозит (Залог за аренду жилья), для чего он нужен при найме жилья?
Залог за аренду жилья (страховой депозит) — это распространенная форма защиты арендуемого жилья от негативных последствий. В быту еще можно услышать такие названия страхового депозита, как «залоговая сумма», «гарантийный платеж», «платеж за последний месяц», «залог». Правильнее всего сказать «Залог за сохранность имущества и соблюдение условий договора». При этом смысл их сводится к одному — при подписании найма жилья наниматель квартиры помимо оплаты за проживание в квартире за первый месяц, вносит наймодателю еще одну сумму. Как правило, эта сумма равна одной месячной оплате за аренду жилого помещения, и вносится как гарантированный платеж на случай
возмещения возможного причинения вреда арендуемому имуществу, а так же служит гарантиями исполнения нанимателем условий и обязательств по договору.
Относительно законодательства, страховой депозит в аренде квартир можно отнести к договорному способу обеспечения исполнения обязательств на основании договоренностей наймодателя и нанимателя, что регулируется п.1 ст.329 ГК РФ о способах обеспечения исполнения обязательств. Согласно нормам этой статьи в ГК РФ, исполнение обязательств по договору может быть обеспечено следующими способами — залогом, задатком, неустойкой, имуществом должника, банковскими гарантиями, поручительством, и другими предусмотренными законодательством или договором способами. Из этих норм ГК РФ следует что, при заключении договора найма жилья, стороны вправе самостоятельно выбирать способ обеспечения выполнения обязательств, в случае с арендой жилья это страховой депозит.
Но, такая законодательная норма о самостоятельности сторон определять условия использования страхового депозита, казалось бы, должна способствовать решению всех возможных разногласий между наймодателем и нанимателем при определении обстоятельств использования страхового депозита. Но в действительности страховой депозит зачастую вызывает ожесточенные споры между наймодателем и нанимателем. Большинство конфликтных ситуаций возникает при досрочном расторжении договора найма жилья – наниматель оспаривает правомерность удержания депозита хозяином квартиры, при этом наниматель в большинстве случаев склонен думать о том, что нельзя использовать страховой депозит для погашения задолженностей и причиненного ущерба. Если к этому подходить с точки зрения гражданского законодательства, то данная точка зрения является ошибочной. Согласно п.2 ст.307 ГК РФ об обязательстве и основаниях его возникновения, при съеме квартиры в аренду по договору найма жилья, у нанимателя перед наймодателем возникают обязательства должника, в случае если наниматель причинил вред имуществу наймодателя. Обязательство — один из наиболее распространенных видов гражданских правоотношений. Относительно аренды квартир, согласно ГК РФ, обязательство возникает на основании договора. Исходя из п.1 ст.1064 ГК РФ лицо, причинившее вред или ущерб имуществу гражданина, обязано возместить причиненный вред или ущерб в полном объеме.
Стоит так же сказать о зачислении страхового депозита в качестве оплаты за последний месяц проживания – это очень распространенная, непростительная ошибка собственников жилья! Предоплата за последний месяц найма жилья и непосредственно страховой депозит в счет обеспечения договорных обязательств — это совершенно разные вещи! Смешивание данных определений в жизни приводит к неправильному обоснованию своих позиций относительно норм права, что впоследствии не позволит эффективно защитить свои интересы в спорах при окончании арендных отношений. Сегодня, при сдаче квартир в аренду хозяева квартир, когда узнают, что их квартиранты собираются съезжать,
сами предлагают квартирантам доживать последний месяц найма за счет страхового депозита. Таким образом, сумма страхового депозита идет в счет оплаты
проживания за последний месяц аренды жилья, вместо страховой суммы на случай непредвиденных обстоятельств. Для наймодателя это является грубейшей ошибкой!
Отходя от юридических норм, скажем: есть одна народная мудрость — «людей держат деньги». В случае аренды жилья это неоспоримая истина.
Так что же она может значить?
Опытный риэлтор, который не ставит перед собой целью совершить сделку в ущерб интересов собственника жилья, подскажет, как правильно следует распорядиться
страховым депозитом, полученным на момент подписания Договора найма жилого помещения.
Объясняем всё вышесказанное практическим советом. Итак. Совет от Жукова Андрияна «SENATOR ESTATE»: на момент выезда квартирантов у Вас на руках должна остаться денежная сумма, и в случае неоплаченных счетов либо порчи имущества у Вас будет, с чего удержать за ущерб. То есть: ни в коем случае, ни при каких обстоятельствах не возвращайте Залог жильцам ДО расторжения договора и не определяйте его в качестве последнего месяца проживания. Мало того, причиненный жильцами текущий ущерб в сдающейся в наем квартире возмещается ими по факту (срок возмещения Ваш риэлтор указывает в договоре) – не вычитайте стоимость ущерба из Залога, если Договор не расторгается, он (Залог) должен быть неприкосновенным до освобождения жильцами Вашей квартиры, тем более , что сумма Залога – сомнительный момент, ведь составляет не более 100% от месячной арендной платы, а имущество и отделка Помещения в оценочном виде в разы превышает этот Залог. Даже если сдавать в наем пустую квартиру и имея «на руках» , допустим, залог 25 тыс. руб., собственник рискует, ведь при возникновении аварии, при которой будет причинен ущерб соседям, возместить этот ущерб имеющейся суммой Залога вряд ли получится.
Не менее чем за 30 календарных дней наниматели квартиры предупреждают наймодателя о выезде (это при отсутствии нарушения условий Договора). В обусловленный день стороны встречаются на квартире, по Акту приема-передачи хозяин квартиры принимает у жильцов помещение, производит текущий расчет электроэнергии и водоснабжения и, если по состоянию квартиры претензии отсутствую, возвращает залог жильцам за вычетом текущих расходов за электроэнергию, водоснабжение (также в текущих расходах
могут быть оплата консьержа, а/м машиноместа и т.п.). Жильцы притом обязаны передать квартиру Наймодателю по Акту приема-передачи в состоянии не худшем, чем при
подписании данного Акта (с учетом естественного износа), также вернуть N количество комплектов ключей от Помещения и (обязательно) Наниматель должен передать
собственнику все договоры и соглашения, ранее подписанные нанимателем и наймодателем (либо их представителями).
Уважаемые собственники жилья! Во избежание некрасивых ситуаций и, как следствие, печального опыта сдачи квартиры в наем, прислушайтесь к советам Жукова Андрияна из агенства «SENATOR ESTATE», консультируйтесь со своим личным риэлтором, и процесс сдачи жилья в аренду не будет Вам доставлять лишнюю головную боль.
Внимание.
В нашем агентстве гарантирована полная конфиденциальность личных данных собственника и сделки!
Подать заявку в агентство Вы можете,позвонив нам или заполнив контактную форму на главной странице.